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3.2精选大中民企地产债主体地产主体主要关注土地储备、经营效率、债务结构、偿债能力及再融资能力相关指标。地产债券筛选及排雷方面短期关注偿债能力指标,中长期经营、投资、融资各方面的指标都需要考量。具体来看,经营方面定性指标主要关注地产储备布局情况、拿地投资情况,警惕布局过于集中,拿地支出大幅高于经营、筹资流入的。长期来看在房住不炒的基调下,地产行业面临利润收窄的压力,特别是近两年在三四线拿地成本明显上升的情况下,关注企业历史盈利能力、成本控制能力、周转效率、拿地成本与售价的价差等;具体财务指标方面,盈利能力我们使用经营利润率((营业总收入-营业总成本)/营业总收入),净利率;周转去化能力方面使用存货去化率((预收账款+合同负债)/期末存货)及存货现金周转率(销售流入/平均存货-0.5(平均预收账款+合同负债))(主要考虑到预收账款、合同负债相当于完工交付后收入,而存货以在建为主,假设按照50%进度折算)。融资方面,关注负债结构、偿债能力及融资能力指标,杠杆率为剔除预收账款、合同负债的杠杆率(负债总额-预收账款-合同负债)/(资产总额-预收账款-合同负债)),短期有息负债占比((短期借款+一年内到期非流动负债)/总资产)及净负债率;短期偿债能力关注短期有息负债覆盖率(货币资金/(短期借款+一年内到到期非流动负债))及调整后的速动比率((流动资产-存货)/(流动负债-预收账款-合同负债))。融资能力方面,关注企业规模、企业属性,最新未使用银行授信/总资产比。

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中原地产首席分析师张大伟也认为,房贷利率主要看几大国有银行,从目前来看平稳过渡是主流。虽然最近央行多次要求各银行限制违规资金流入房地产,但对于正常的按揭贷款并没有政策收紧。大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市来看,目前利率水平相比2019年二季度有轻微波动,但80%以上城市依然维持在过去2年的最低利率。所有城市的房贷利率相比2018年四季度都没有上行。

一是房地产投资占固定投资比例维持在25%左右,2015年2月,黄奇帆在重庆讲课时表示,‘’超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适应城市化。”二,土地的价格不能超过房价成本的35%。地价受政府的调节作用较大,设置了土地价格的硬性指标。

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